Als Ausländer eine Immobilie in Spanien kaufen

Dürfen Ausländer in Spanien Immobilien kaufen?

Ja. Jede Person, ob in der EU ansässig oder nicht, kann in Spanien zu denselben Bedingungen kaufen wie ein Spanier. Einzige Voraussetzung ist die NIE, die Ausländer-Identifikationsnummer.

Seit dem 3. April 2025 ermöglicht der Immobilienkauf kein sogenanntes Golden Visa mehr: Immobilieninvestitionen begründen kein Aufenthaltsrecht mehr. Die Regierung schlug 2025 eine Sondersteuer für Käufer außerhalb der EU ohne Wohnsitz in Spanien vor; Stand Oktober 2026 ist sie nicht verabschiedet.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. Budget inklusive Steuern und Nebenkosten festlegen, nicht nur den Kaufpreis.
2. NIE beantragen und ein Konto bei einer spanischen Bank eröffnen.
3. Immobilien suchen und besichtigen; viele Besichtigungen gehen per Videoanruf.
4. Angebot abgeben und nach Annahme eine Reservierung mit kleiner Anzahlung unterschreiben.
5. Rechtliche Prüfung: Grundbuchauszug, Lasten, Rückstände bei Eigentümergemeinschaft und Grundsteuer, Bewohnbarkeitsbescheinigung falls nötig.
6. Vorvertrag (Arras): üblicherweise 10 % des Kaufpreises, mit festem Notartermin.
7. Unterzeichnung beim Notar, Zahlung des Restbetrags, Schlüsselübergabe und Eintragung ins Grundbuch.

Mit Finanzierung dauert es meist sechs bis zehn Wochen ab Reservierung; bei Barkauf drei bis vier Wochen, wenn die Unterlagen vollständig sind.

Steuern und Kaufnebenkosten

Rechnen Sie mit 8 bis 13 % zusätzlich zum Kaufpreis, je nach Region und ob Neubau oder Bestand. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenzwert.

• Bestandsimmobilien, Grunderwerbsteuer (ITP, allgemeiner Satz): Madrid 6 %; Andalusien 7 %; Region Valencia 9 % seit 1. Juni 2026; Katalonien 10 % bis 600.000 € und darüber höhere Sätze.
• Neubau: 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer (AJD) von 0,5 bis 1,5 % je nach Region.
• Notar, Grundbuch und Abwicklung: etwa 1–2 % des Kaufpreises.
• Mit Finanzierung: Gutachten und gegebenenfalls Maklergebühren für die Finanzierung.

Finanzierung für Nichtresidenten

Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten, meist bis 60–70 % des Gutachtenwerts. Verlangt werden Einkommensnachweise, eine Schufa-Auskunft bzw. Kreditauskunft aus Ihrem Land und ein Konto bei der finanzierenden Bank. Holen Sie die Finanzierungszusage vor dem Vorvertrag ein.

Laufende Kosten als Eigentümer

• Grundsteuer (IBI) und Müllgebühr, festgelegt von der Gemeinde, sowie das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft.
• Wenn Sie nicht in Spanien wohnen und nicht vermieten: jährliche Nichtresidentensteuer auf ein fiktives Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, zu 19 % (EU/EWR) bzw. 24 % (übrige).
• Bei Vermietung: 19 % auf die Nettoeinkünfte für EU/EWR-Ansässige, 24 % auf die Bruttoeinnahmen für alle anderen.
• Verkauft ein Nichtresident, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf die Veräußerungsgewinnsteuer ein.

Kaufen, um zu vermieten

Langzeitmieten unterliegen dem Mietgesetz (LAU). Ferienvermietung ist etwas anderes: Seit dem 3. April 2025 braucht eine neue Ferienwohnung in einem Mehrparteienhaus die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümergemeinschaft, dazu eine regionale Lizenz und eine Registriernummer für Inserate. Mehrere Städte beschränken oder stoppen neue Lizenzen in bestimmten Vierteln.

Bevor Sie zu diesem Zweck kaufen, prüfen wir Gemeinschaftsordnung und örtliche Vorschriften, damit die berechnete Rendite stimmt.

Wie wir Sie begleiten

Wir arbeiten direkt mit Eigentümern in Alicante, Málaga, Valencia, Madrid und Barcelona. Wir definieren mit Ihnen die Suche, besichtigen gemeinsam, koordinieren Anwalt, Notar und Bank und sind auch nach dem Kauf für Sie da.