Een huis kopen in Spanje als buitenlander

Mag een buitenlander in Spanje een woning kopen?

Ja. Iedereen, binnen of buiten de Europese Unie, kan in Spanje kopen onder dezelfde voorwaarden als een Spanjaard. De enige voorwaarde vooraf is het NIE, het identificatienummer voor buitenlanders.

Sinds 3 april 2025 geeft de aankoop van een woning geen toegang meer tot het zogeheten golden visa: vastgoedinvesteringen leveren geen verblijfsvergunning meer op. De regering stelde in 2025 een speciale belasting voor op kopers van buiten de EU die niet in Spanje wonen; in oktober 2026 is die niet aangenomen.

De stappen

1. Stel een budget vast inclusief belastingen en kosten, niet alleen de prijs.
2. Vraag uw NIE aan en open een rekening bij een Spaanse bank.
3. Zoek en bezichtig woningen; veel bezichtigingen kunnen via videogesprek.
4. Doe een bod en teken na acceptatie een reservering met een kleine aanbetaling.
5. Juridische controle: uittreksel uit het register, hypotheken en beslagen, achterstanden bij VvE en onroerendgoedbelasting, bewoonbaarheidsverklaring indien nodig.
6. Voorlopig koopcontract (arras): meestal 10 % van de prijs, met een vaste datum voor de akte.
7. Akte bij de notaris, betaling van het restant, sleuteloverdracht en inschrijving in het eigendomsregister.

Met een hypotheek duurt het meestal zes tot tien weken vanaf de reservering; bij betaling ineens drie tot vier weken als de papieren in orde zijn.

Belastingen en aankoopkosten

Reken op 8 tot 13 % bovenop de prijs, afhankelijk van de regio en of het om nieuwbouw of een bestaande woning gaat. De grondslag is het hoogste van de koopprijs en de referentiewaarde van het kadaster.

• Bestaande woning, overdrachtsbelasting (ITP, algemeen tarief): Madrid 6 %; Andalusië 7 %; regio Valencia 9 % sinds 1 juni 2026; Catalonië 10 % tot € 600.000 en hogere tarieven daarboven.
• Nieuwbouw: 10 % btw plus zegelbelasting (AJD) van 0,5 tot 1,5 % afhankelijk van de regio.
• Notaris, register en administratie: ongeveer 1–2 % van de prijs.
• Met hypotheek: taxatie en eventueel bemiddelingskosten.

Hypotheek als niet-resident

Spaanse banken financieren niet-residenten, meestal tot 60–70 % van de taxatiewaarde. Ze vragen aantoonbaar inkomen, een kredietrapport uit uw land (zoals BKR) en een rekening bij de geldverstrekker. Zorg voor een principeakkoord vóór u de arras tekent.

Wat u betaalt als eigenaar

• Onroerendgoedbelasting (IBI) en afvalheffing, vastgesteld door de gemeente, plus de VvE-bijdrage.
• Als u niet in Spanje woont en niet verhuurt: jaarlijkse belasting voor niet-residenten over een fictief inkomen van 1,1 % of 2 % van de kadastrale waarde, tegen 19 % (EU/EER) of 24 % (overige).
• Bij verhuur: 19 % over de netto-inkomsten voor inwoners van de EU/EER, 24 % over de bruto-inkomsten voor anderen.
• Verkoopt een niet-resident, dan houdt de koper 3 % van de prijs in als voorschot op de vermogenswinstbelasting.

Kopen om te verhuren

Langdurige verhuur valt onder de huurwet (LAU). Vakantieverhuur is iets anders: sinds 3 april 2025 vereist een nieuwe vakantiewoning in een appartementengebouw de instemming van drie vijfde van de VvE, plus een regionale vergunning en een registratienummer om te adverteren. Verschillende steden beperken of stoppen nieuwe vergunningen in bepaalde wijken.

Voordat u met dit doel koopt, controleren wij het reglement van het gebouw en de lokale regels, zodat het rendement dat u berekent klopt.

Hoe wij u begeleiden

Wij werken rechtstreeks met eigenaren in Alicante, Málaga, Valencia, Madrid en Barcelona. We bepalen samen de zoekopdracht, bezichtigen met u, stemmen af met advocaat, notaris en bank, en blijven ook na de overdracht bereikbaar.