Acheter un bien en Espagne quand on est étranger

Un étranger peut-il acheter en Espagne ?

Oui. Toute personne, résidente ou non dans l’Union européenne, peut acheter en Espagne aux mêmes conditions qu’un Espagnol. Le seul prérequis est le NIE, le numéro d’identification des étrangers.

Depuis le 3 avril 2025, l’achat d’un logement ne donne plus accès au « golden visa » : l’investissement immobilier n’ouvre plus droit à la résidence. Le gouvernement a proposé en 2025 une taxe spéciale pour les acheteurs hors UE non résidents ; en octobre 2026, elle n’a pas été adoptée.

Les étapes de l’achat

1. Fixez un budget incluant impôts et frais, pas seulement le prix.
2. Demandez votre NIE et ouvrez un compte dans une banque espagnole.
3. Cherchez et visitez ; beaucoup de visites peuvent se faire en visioconférence.
4. Faites une offre puis signez une réservation avec un petit acompte.
5. Vérifications juridiques : extrait du registre foncier, charges, dettes de copropriété et de taxe foncière, certificat d’habitabilité le cas échéant.
6. Contrat d’arras : en général 10 % du prix, avec une date de signature fixée.
7. Acte chez le notaire, paiement du solde, remise des clés et inscription au registre foncier.

Avec un prêt, comptez six à dix semaines après la réservation ; au comptant, trois à quatre semaines si le dossier est complet.

Impôts et frais d’achat

Prévoyez 8 % à 13 % en plus du prix, selon la région et selon que le bien est neuf ou ancien. La base est la plus élevée entre le prix de l’acte et la valeur de référence du cadastre.

• Ancien, droits de mutation (ITP, taux général) : Madrid 6 % ; Andalousie 7 % ; Communauté valencienne 9 % depuis le 1er juin 2026 ; Catalogne 10 % jusqu’à 600 000 € et plus au-delà.
• Neuf : 10 % de TVA plus le droit d’enregistrement (AJD), de 0,5 % à 1,5 % selon la région.
• Notaire, registre et frais de dossier : environ 1 % à 2 % du prix.
• Avec un prêt : expertise et, le cas échéant, frais de courtier.

Prêt immobilier pour non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, en général jusqu’à 60 %–70 % de la valeur d’expertise. Elles demandent des revenus justifiés, un relevé de crédit de votre pays et un compte dans la banque prêteuse. Mieux vaut obtenir un accord de principe avant de signer les arras.

Ce que l’on paie une fois propriétaire

• Taxe foncière (IBI) et ordures ménagères, fixées par chaque mairie, plus les charges de copropriété.
• Si vous ne résidez pas en Espagne et ne louez pas : impôt annuel des non-résidents sur un revenu imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, à 19 % (UE/EEE) ou 24 % (autres).
• Si vous louez : 19 % sur le revenu net pour les résidents UE/EEE, 24 % sur le revenu brut pour les autres.
• À la revente par un non-résident, l’acheteur retient 3 % du prix au titre de l’impôt sur la plus-value.

Acheter pour louer

La location longue durée relève de la loi sur les baux urbains (LAU). La location touristique est différente : depuis le 3 avril 2025, ouvrir un nouveau logement touristique dans un immeuble exige l’accord des trois cinquièmes de la copropriété, ainsi qu’une licence régionale et un numéro d’enregistrement pour l’annoncer. Plusieurs villes limitent ou suspendent les nouvelles licences dans certains quartiers.

Avant d’acheter dans ce but, nous vérifions le règlement de l’immeuble et les règles locales, pour que la rentabilité calculée soit la vraie.

Comment nous vous accompagnons

Nous travaillons en direct avec des propriétaires à Alicante, Malaga, Valence, Madrid et Barcelone. Nous définissons la recherche avec vous, visitons à vos côtés, coordonnons avocat, notaire et banque, et restons présents après la signature.