Uno straniero può comprare casa in Spagna?
Sì. Chiunque, residente o meno nell’Unione europea, può comprare in Spagna alle stesse condizioni di uno spagnolo. L’unico requisito preliminare è il NIE, il numero di identificazione per stranieri.
Dal 3 aprile 2025 l’acquisto di una casa non dà più accesso al cosiddetto golden visa: l’investimento immobiliare non concede più la residenza. Nel 2025 il governo ha proposto un’imposta speciale per gli acquirenti extra UE non residenti; a ottobre 2026 non è stata approvata.
I passaggi dell’acquisto
- Definisci un budget che includa imposte e spese, non solo il prezzo.
- Richiedi il NIE e apri un conto in una banca spagnola.
- Cerca e visita le case; molte visite si possono fare in videochiamata.
- Fai un’offerta e, se accettata, firma una prenotazione con una piccola caparra.
- Verifiche legali: visura del registro, gravami, debiti condominiali e di IBI, certificato di abitabilità se previsto.
- Contratto di arras: di solito il 10 % del prezzo, con data del rogito fissata.
- Rogito dal notaio, saldo del prezzo, consegna delle chiavi e iscrizione nel registro immobiliare.
Con mutuo servono di solito da sei a dieci settimane dalla prenotazione; in contanti, tre o quattro settimane se la documentazione è in ordine.
Imposte e spese d’acquisto
Calcola tra l’8 % e il 13 % in più del prezzo, a seconda della regione e se la casa è nuova o usata. La base è il valore più alto tra il prezzo del rogito e il valore di riferimento del catasto.
- Usato, imposta di trasferimento (ITP, aliquota generale): Madrid 6 %; Andalusia 7 %; Comunità Valenciana 9 % dal 1° giugno 2026; Catalogna 10 % fino a 600.000 € e aliquote più alte oltre.
- Nuovo: IVA al 10 % più imposta di bollo (AJD) dallo 0,5 % all’1,5 % secondo la regione.
- Notaio, registro e pratiche: circa l’1–2 % del prezzo.
- Con mutuo: perizia ed eventuale compenso del mediatore creditizio.
Mutuo per non residenti
Le banche spagnole finanziano i non residenti, di solito fino al 60–70 % del valore di perizia. Chiedono redditi dimostrabili, un report creditizio del tuo Paese e un conto presso la banca che concede il mutuo. Meglio avere la delibera prima di firmare le arras.
Cosa paghi da proprietario
- IBI e tassa rifiuti, fissate dal comune, più le spese condominiali.
- Se non risiedi in Spagna e non affitti: imposta annuale per non residenti su un reddito figurativo dell’1,1 % o del 2 % del valore catastale, al 19 % (UE/SEE) o al 24 % (altri).
- Se affitti: 19 % sul reddito netto per i residenti UE/SEE, 24 % sul reddito lordo per gli altri.
- Quando un non residente vende, l’acquirente trattiene il 3 % del prezzo come acconto sull’imposta sulla plusvalenza.
Comprare per affittare
L’affitto a lungo termine è regolato dalla legge sulle locazioni urbane (LAU). L’affitto turistico è diverso: dal 3 aprile 2025 un nuovo appartamento turistico in un condominio richiede l’approvazione dei tre quinti dei proprietari, oltre alla licenza regionale e al numero di registrazione per pubblicizzarlo. Diverse città limitano o sospendono nuove licenze in alcune zone.
Prima di comprare con questo obiettivo verifichiamo il regolamento condominiale e le norme locali, perché il rendimento che calcoli sia quello reale.
Come ti accompagniamo
Lavoriamo direttamente con i proprietari ad Alicante, Malaga, Valencia, Madrid e Barcellona. Definiamo insieme la ricerca, visitiamo con te, coordiniamo avvocato, notaio e banca e restiamo al tuo fianco dopo il rogito.
Informazioni generali aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un avvocato o di un commercialista.