Comprar vivienda en España siendo extranjero

¿Puede un extranjero comprar vivienda en España?

Sí. Cualquier persona, resida o no en la Unión Europea, puede comprar en España en las mismas condiciones que un español. El único requisito previo es el NIE, el número de identificación de extranjero.

Desde el 3 de abril de 2025, comprar una vivienda ya no da acceso a la llamada golden visa: la inversión inmobiliaria dejó de conceder permiso de residencia. El Gobierno propuso en 2025 un impuesto especial para compradores de fuera de la UE que no residen en España; a octubre de 2026 esa medida no ha sido aprobada.

El proceso, paso a paso

1. Fija un presupuesto con impuestos y gastos incluidos, no solo el precio.
2. Solicita el NIE y abre una cuenta en un banco español.
3. Busca y visita viviendas; muchas visitas pueden hacerse por videollamada.
4. Presenta una oferta y, si se acepta, firma una reserva con una señal pequeña.
5. Revisión legal: nota simple del Registro, cargas, deudas de comunidad e IBI, y cédula de habitabilidad o licencia cuando corresponda.
6. Contrato de arras: se entrega habitualmente el 10 % del precio y se fija la fecha de firma.
7. Escritura ante notario, pago del resto, entrega de llaves e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Con hipoteca, el proceso suele durar entre seis y diez semanas desde la reserva; al contado, tres o cuatro semanas si la documentación está en orden.

Impuestos y gastos de compra

Calcula entre un 8 % y un 13 % sobre el precio, según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o usada. Hacienda toma como base el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.

• Vivienda usada, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (tipo general): Comunidad de Madrid 6 %; Andalucía 7 %; Comunitat Valenciana 9 % desde el 1 de junio de 2026; Cataluña 10 % hasta 600.000 € y tipos más altos por encima.
• Obra nueva: 10 % de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad.
• Notaría, Registro y gestoría: en torno al 1 %–2 % del precio.
• Con hipoteca: tasación y, si lo hay, honorarios del intermediario financiero.

Hipoteca siendo no residente

Los bancos españoles financian a no residentes, normalmente hasta el 60 %–70 % del valor de tasación. Piden ingresos demostrables, informe de deudas de tu país y una cuenta en la entidad que concede el préstamo. Conviene tener la aprobación previa antes de firmar las arras.

Lo que pagas una vez eres propietario

• IBI y tasa de basuras, que fija cada ayuntamiento, y la cuota de la comunidad de propietarios.
• Si no resides en España y no alquilas la vivienda: impuesto anual de no residentes sobre una renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, al 19 % (UE/EEE) o al 24 % (resto).
• Si la alquilas: 19 % sobre el rendimiento neto para residentes en la UE/EEE, y 24 % sobre los ingresos brutos para el resto.
• Al vender siendo no residente, el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta del impuesto sobre la ganancia.

Si compras para alquilar

El alquiler de larga estancia se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. El alquiler turístico es otra cosa: desde el 3 de abril de 2025, abrir una nueva vivienda turística en un edificio exige la aprobación de tres quintas partes de la comunidad de propietarios, además de la licencia autonómica y el número de registro para anunciarla. Varias ciudades limitan o suspenden nuevas licencias en determinadas zonas.

Antes de comprar con este fin revisamos los estatutos del edificio y la normativa del barrio, para que la rentabilidad que calculas sea la real.

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